L'investissement pierre-papier domine de plus en plus le marché immobilier du fait des multiples avantages auxquels il est assorti. Il existe aujourd’hui un large panel de ces placements accessibles au grand public, mais nous n’aborderons que les SCPI et les SIIC dans cet article, du fait que ces deux véhicules sont 100% adossés à de l’immobilier.
Bien que similaires dans leur objectif de permettre l’accès à la “pierre”, SCPI et SIIC présentent des caractéristiques distinctes qui influencent leur performance et leur adéquation aux objectifs d’investissement. Cet article explore les spécificités des SCPI et des SIIC pour orienter sur le meilleur choix dans le cadre de la constitution de votre portefeuille.
Les avantages communs des SCPI et des SIIC
Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et les sociétés d’investissement immobilier coté (SIIC) présentent des avantages communs.
L’accès à un portefeuille diversifié grâce à la répartition géographique et sectorielle, en fait un atout de taille, de même que la gestion professionnelle. Ces placements sont en effet gérés par des experts de l’immobilier qui définissent les stratégies d’exploitation pour chacun d’eux. Autre point fort de ces véhicules pierre-papier : ils distribuent des revenus réguliers à partir des loyers générés par les immeubles loués. Ces revenus sont convertis en dividendes versés à chaque investisseur détenteur de parts.
Les SCPI et les SIIC sont proposés au prix de la part, ce qui leur vaut leur succès auprès du grand public. De plus, elles se caractérisent par la transparence de leur gestion et des informations sur leurs résultats.
SCPI : la valeur sûre de l’immobilier
C’est sur le marché immobilier que reposent ces véhicules non cotés. C’est pourquoi, leurs performances sont décorrélées du marché boursier. Elles sont donc moins volatiles, ce qui sécurise les dividendes. De plus, elles subissent moins de décote puisque c’est la valeur de l’immobilier qui est le paramètre principal entrant en compte dans l’évaluation au moment de l’expertise. Les SCPI sont également proposées en tant qu’unités de compte immobilières des assurances-vie et des PER – tout comme les SIIC mais ces dernières sont plus limitées. En ce qui concerne l’acquisition, les SCPI peuvent être financées au moyen du crédit immobilier et/ou du crédit à la consommation, tandis que ceux qui souhaitent acquérir des SIIC à crédit ne disposent que de la seconde option. En effet, ces dernières sont considérées comme des actions proposées sur la plateforme boursière – nous y reviendrons.
Cependant, les SCPI sont moins liquides que les SIIC, et leur parc immobilier est moins diversifié comparé à celui des foncières cotées. Côté fiscalité, ces dernières l’emportent également, en sachant que les SCPI sont, elles, soumises à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Les SIIC ou foncières cotées : une très forte capitalisation
Les foncières cotées se distinguent par leur très forte capitalisation, traduisant leur excellente performance – tandis que les SCPI gagnent plutôt sur le côté rendement ou taux de distribution. Les SIIC sont adossées au marché boursier, étant de l’immobilier coté et, par conséquent, sont associées à tous les avantages de celui-ci – de même que tous les inconvénients.
Parmi les points forts : une excellente liquidité et une durée de détention sur le court ou le moyen terme (à la différence des SCPI qui sont recommandées pour une durée de 8 ans à 12 ans au moins). Les échanges sur le marché secondaire sont particulièrement fluides, les SICC ayant la même typologie que les actions.
Outre l’importante capitalisation enregistrée, un des autres points forts des SIIC est la diversification de leur patrimoine, avec un accès extrêmement étendu à l’échelle internationale (tandis que les SCPI sont plutôt concentrées en Europe). Toujours est-il que les SIIC sont plus risquées, un de leurs principaux inconvénients.
